Vereniging van Eigenaren (VvE)

In verschillende complexen hebben wij een deel van de woningen verkocht. Hierdoor is in deze complexen een goede mix ontstaan tussen huurders en eigenaren. Samen met de eigenaren van deze woningen vormen we een Vereniging van Eigenaren. De VvE zorgt voor het regelen van het onderhoud van het gebouw en alle andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren.

Financiën VvE binnenkort op orde?

Bron: VBTM Advocaten, mr. Poppe Merkus

Uit onderzoek is gebleken dat de meeste VvE's vaak te weinig financiële middelen hebben om het noodzakelijk onderhoud aan het gebouw uit te kunnen voeren, laat staan extra maatregelen te laten uitvoeren die gericht zijn op verduurzaming van het gebouw. Voorgaande vormde voor de Minister van Binnenlandse Zaken een reden om met een wetsvoorstel te komen om VvE's de mogelijkheid te bieden dit onderhoud te kunnen verrichten en door financiering tot verduurzaming van het gebouw over te kunnen gaan. Het is de bedoeling dit wetsvoorstel, waarover in augustus en september 2015 internetconsultatie heeft plaatsgevonden. in te voeren per 1 juli 2016.

In het verleden is al geconstateerd dat veel (met name kleine) VvE's vaak een slapend bestaan leiden en in de praktijk over onvoldoende financiële middelen beschikten op het moment dat noodzakelijk onderhoud aan het gebouw uitgevoerd moest worden. Het gevolg was dat de leden van de VvE vervolgens geconfronteerd werden met het verzoek om tot een forse storting in het onderhoudsfonds over te gaan teneinde de onderhoudswerkzaamheden te kunnen laten uitvoeren. Om deze situatie te voorkomen is al in 2008 in de wet de verplichting voor VvE's ingevoerd om een reservefonds aan te houden met de bedoeling dat VvE's over voldoende middelen zouden beschikken op het moment dat onderhoud aan het gebouw verricht moest worden. Aan de opbouw van dit reservefonds stelde de wet echter geen minimum. Aangezien aan deze verplichting al voldaan werd als het reservefonds een beperkt bedrag in kas had, is gebleken dat bij de meerderheid van de VvE's onvoldoende middelen in het reservefonds aanwezig waren om onderhoud te kunnen laten uitvoeren. Slechts een minderheid van VvE's had een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

Voor de minister vormde de uitkomst van dit onderzoek reden om middels wet de VvE's te verplichten jaarlijks een minimale reservering aan te houden, waarbij de VvE's uit twee mogelijkheden kunnen kiezen:

  1. een jaarlijkse reservering van 0,5% van de herbouwwaarde;
  2. het bedrag dat is vastgesteld door de VvE om de MJOP uit te kunnen voeren.

Deze MJOP moet vastgesteld zijn voor een periode van minimaal 5 jaar. In deze MJOP moeten de noodzakelijke onderhouds- en herstelwerkzaamheden alsmede vernieuwingen aan het gebouw zijn opgenomen, te samen met een berekening van de kosten. Deze kosten moeten gelijkmatig zijn toegerekend aan de verschillende jaren. In zijn toelichting op het wetvoorstel geeft de minister aan dat zijn voorkeur uitgaat dat de VvE een MJOP opstelt. Op zich begrijpelijk aangezien het opstellen van een MJOP de VvE dwingt gericht over het eventueel uit te voeren onderhoud voor de komende vijf jaren na te denken en hiervoor gelden te reserveren. Voor het opstellen van een MJOP is wel enige kennis vereist en veelal niet aanwezig bij een kleine VvE, die deze kennis moet inhuren. Vandaar dat ook gekozen kan worden voor een jaarlijkse reservering van 0,5% van de herbouwwaarde.

Het tweede onderdeel van het wetsvoorstel biedt de mogelijkheid voor een VvE om gemakkelijker een geldlening af te sluiten. In de wet wordt een artikel opgenomen dat een VvE mogelijk maakt om een geldlening af te sluiten voor onvoorziene onderhoudskosten (waar de leden van de VvE niet in staat zijn om bijdrage te storten) dan wel investeringen om de energieprestatie van het gebouw te verbeteren. Op dit moment is het vaak niet duidelijk of een VvE op grond van de wet of haar splitsingsakte wel een lening mag afsluiten. Het gevolg is dat bij financiële instellingen er enige terughoudendheid aanwezig is om aan een VvE een geldlening te verstrekken.

Daarbij komt dat de aansprakelijkheid van de leden van de VvE voor nakoming van de verplichtingen uit de geldlening vaak voor de leden van de VvE een bezwaar vormt om daartoe over te gaan. Alhoewel een geldlening een deelbare schuld is (ieder lid van de VvE kan voor zijn deel aangesproken worden) kunnen bij het sluiten van een geldlening andere voorwaarden bedongen worden (ieder is hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de gehele lening).

Daarnaast speelt op dit moment dat op grond van de wet een lid van de VvE na verkoop van zijn appartementsrecht aansprakelijk blijft voor de schulden van de VvE die zijn ontstaan in de periode toen hij lid van de VvE was. Al met al redenen waarom nu vaak een VvE geen geld-lening afsluit. In het wetsvoorstel wordt aan deze bezwaren tegemoet gekomen. Als een VvE een geldlening sluit voor onvoorziene onderhoudskosten of voor verbetering van de energieprestatie van het gebouw dan is een lid van de VvE altijd voor zijn deel aansprakelijk. Bij verkoop komt de aansprakelijkheid van het lid van de VvE te vervallen. Het is de bedoeling van het wetsvoorstel om bij verkoop het bestaan van deze schuld aan de koper mede te delen. Vervolgens is het de taak van de notaris om onderzoek bij de VvE te doen naar de omvang van het reservefonds en de omvang van deze schuld. De verklaring van de VvE over beide onderwerpen zal vervolgens deel uitmaken van de notariële akte.

Wel blijft de vraag of in de praktijk na invoering van dit wetsvoorstel een VvE eerder tot het uitvoeren van noodzakelijk onderhoud zal overgaan. Dit zal de praktijk moeten leren. Verder zijn bij het afsluiten van een geldlening nog wel enige kanttekeningen te maken. Een aandachtspunt daarbij is dat veelal in de hypotheekvoorwaarden van een lid van de VvE is opgenomen dat het hem niet toegestaan is om handelingen van feitelijke of juridische aard te verrichten waardoor de zekerheidswaarde van zijn onderpand vermindert. Het kan zijn dat de bank van oordeel is indien het lid van de VvE met de geldlening instemt, hij in strijd handelt met de hypotheekvoorwaarden. Een ander aandachtspunt is de besluitvorming in de VvE over het sluiten van een geldlening. Indien met een beperkte meerderheid van de stemmen in de vergadering van de VvE met dit voorstel ingestemd word (zowel de wet als ook het wetsvoorstel vermelden niet dat een gekwalificeerde meerderheid van stemmen vereist is), leidt dit er wel toe dat alle leden van de VvE vervolgens alle leden voor hun deel aansprakelijk zijn voor deze lening.

Vereniging Eigen Huis

Vereniging Eigen Huis komt op voor de belangen van iedereen die een eigen woning bezit of een eigen woning gaat kopen. Dus als u plannen heeft om een eigen woning te gaan kopen of al een woning bezit, dan is lid worden van Vereniging Eigen Huis wellicht een goed idee.