Huurverhoging

Huurverhoging algemeen


Een woningcorporatie is er voor mensen die zelf niet genoeg verdienen om een woning in de vrije sector te huren of een huis te kopen. Wij zijn niet uit op winst, maar willen dat onze huurders hun huur kunnen betalen en fijn wonen. Wij kijken elk jaar opnieuw welke kosten wij hebben en wat wij dan minimaal nodig hebben aan huurverhogingen.

Huurverhoging
Ieder jaar stellen wij de kale huur van uw woning opnieuw vast. Meestal betekent dit, dat uw huur omhoog gaat. Het Rijk stelt vast hoeveel uw huur maximaal mag stijgen. Uiterlijk 30 april krijgt u via Postex van ons een brief (per post of per e-mail). Daarin staat de hoogte van de nieuwe huur. De huurverhoging gaat in op 1 juli.

Huurverhoging 2017


Wij hebben, voor het vijfde jaar op rij, gekozen voor een gematigde huurverhoging. Dit betekent dat de huurverhoging lager is dan we maximaal mogen vanuit het Rijk. 

Wettelijk kader
De huurprijs mag in 2017 maximaal 2,8% tot 4,3% omhoog. De stijging hangt af van uw inkomen in 2015 en geldt alleen voor sociale huurwoningen. Huurt u in de vrije sector? Dan geldt er géén maximum huurverhoging. Uitgebreide informatie over het wettelijk kader vindt u op de website van de Rijksoverheid.

Drie percentages
We hanteren drie percentages, afhankelijk van uw contractvorm (sociaal of vrije sector), de kenmerken van uw huishouden (aantal personen) en uw verzamelinkomen (in 2015):

Type

Contractvorm

Leeftijd op
1-7-2017

Huishoudens-grootte op 1-7-2017

Verzamel-inkomen over 2015

Huur-

verhoging

Woning

Sociaal (gereguleerd)

< 65 jaar en 9 maanden

Max.3 personen

>
€ 40.349

4,3%

Max.3 personen


€ 40.349

0,3%

4 personen of meer

≥ 65 jaar en 9 maanden

Vrije sector (geliberaliseerd)

1,3%

Garage/parkeerplaats

Sociale huurwoning of vrije sector?
Of u in een sociale huurwoning woont of in een vrije sector woning (geliberaliseerd) is afhankelijk van de hoogte van de huur bij aanvang van uw huurcontract. Was uw aanvangshuur hoger dan de destijds geldende liberalisatiegrens? Dan heeft u een geliberaliseerd contract. Zo niet, dan heeft u een gereguleerd contract (sociale huurwoning).

Een overzicht van de liberalisatiegrenzen per jaar vindt u op de website van de Rijksoverheid. Het is mogelijk dat uw huurverhoging lager of hoger is dan de bovenstaande basispercentages. Voor meer informatie hierover verwijzen we u naar de veel gestelde vragen.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Is uw huurverhoging hoger dan 2,8%? Dan zit er een inkomensverklaring bij de brief die u van ons ontvangt. Dit is het bewijsstuk dat wij op basis van door de Belastingdienst verstrekte gegevens een inkomensafhankelijke huurverhoging mogen opleggen.

Bezwaar maken


Bent u het niet eens met de huurverhoging? Om bezwaar te maken, kunt u een formulier downloaden op de website van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier moet voor 1 juli 2017 in ons bezit zijn. Wij toetsen uw bezwaar. Zijn we het met u eens, dan passen we het voorstel aan. Zo niet, dan sturen wij het formulier naar de Huurcommissie en vragen we de Huurcommissie om de redelijkheid van het voorstel te toetsen.  

Huurverlaging


Is de huurprijs van uw woning boven de € 710,68 en is uw verzamelinkomen sinds 2015 gedaald tot onder de huurtoeslaggrens? Dan heeft u mogelijk recht op huurverlaging.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Ieder jaar op 1 juli passen wij de huurprijzen van onze woningen aan. Huurders die meer verdienen dan een bepaald bedrag, krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze huurverhoging is in verhouding een stuk hoger. Wij baseren deze inkomensafhankelijke huurverhoging op het inkomen dat u in 2015 had. Is uw inkomen echter sindsdien flink gedaald - door verandering van de familiesamenstelling of inkomen - waardoor het onder de huurtoeslaggrens is gekomen? Dan kunt u huurverlaging aanvragen. N.B. De regeling geldt niet voor huurders die in een vrije sector woning wonen.

Huurverlaging aanvragen
Op de website van de Huurcommissie staat een modelbrief Verzoek tot huurverlaging. Vul het formulier in en stuur deze met alle benodigde bijlagen aan ons op. Een uittreksel uit de BRP is niet nodig. Wij kijken dit zelf na. Dat scheelt u kosten. Wij beoordelen uw aanvraag en u krijgt binnen 10 werkdagen een reactie van ons.

Meer informatie
Wilt u meer weten over de mogelijkheid om huurverlaging te krijgen? Neemt u dan gerust contact met ons op door een e-mail te sturen naar woonservice@dgw .nl

    Veelgestelde vragen over de huurverhoging

  • Verhogen jullie de huur maximaal?

    Nee, voor de meeste huurders niet. Net als de voorgaande jaren blijven wij ook in 2017 voor de meeste huurders onder de maximaal toegestane verhoging. Dit doen wij omdat we onze woningen betaalbaar willen houden. Als we wel de maximale huurverhoging doorvoeren, wordt een deel van onze woningen te duur voor onze doelgroep, vinden wij. Voor de groep huurders met in 2015 een verzamelinkomen boven de € 40.349 rekenen we wel de maximale huurverhoging. Dit doen we, omdat deze groep huurders, gezien het inkomen, niet aangewezen is op een sociale huurwoning. Wij vinden het daarom gerechtvaardigd dat deze huurders een marktconforme huur betalen.

  • Ik heb een hogere of lagere huurverhoging dan volgens de standaardtabel, klopt dat wel?

    Hogere huurverhoging
    Bij een aantal huurders verhogen we de huur niet met 0,3% maar met 2,8%. Dit doen we alleen bij huurders waarvan de contracthuur minimaal € 100 lager is dan de streefhuur van de woning. De reden dat we dit doen is om de contracthuur meer in lijn te brengen met de kwaliteit van de woning. Deze groep huurders betaalt ook na deze huurverhoging nog altijd fors minder dan de meeste huurders van vergelijkbare woningen.

    Lagere huurverhoging
    Bij een aantal huurders matigen we de huurverhoging waardoor de huurverhoging lager is dan het standaardpercentage. Er zijn twee gevallen waarin we dit doen:

    1. Als de huur anders hoger zou worden dan 90% (bij woningen met een netto huur boven de kwaliteitskortingsgrens - € 417,02) of 95% (bij woningen met een netto huur onder de kwaliteitskortingsgrens - € 414,02) van maximaal redelijk. Dit doen we om te voorkomen dat de woning duurder wordt dan wat commerciële verhuurders in Zoetermeer gemiddeld vragen.

    2. Als de huur anders hoger zou worden dan de hoge aftoppingsgrens (€ 635,05). Dit doen we alleen bij huurders waarvan het verzamelinkomen in 2015 maximaal € 40.349 was en die een woning huren die wij bij mutatie verhuren in het betaalbare segment (635,05). Dit doen we om te voorkomen dat de woning duurder wordt dan wat wij als betaalbaar beschouwen voor huishoudens met recht op huurtoeslag.

  • Mijn huur wordt hoger dan € 710,68. Mag dat wel?

    Ja, dat mag. De maximale huur wordt alleen beperkt door het aantal woningwaarderingspunten van uw woning. De liberalisatiegrens (€ 710,68) is niet van invloed op de huurverhoging. Is uw huur als gevolg van de huurverhoging boven de liberalisatiegrens uitgestegen en wilt u in de toekomst huurtoeslag kunnen aanvragen? Dan zult u tegen die tijd een verzoek tot huurverlaging in moeten dienen.

  • Ik heb een brief of e-mail van Postex ontvangen over de huurverhoging, klopt dat wel?

    Ja, dat klopt. Wij zijn continu op zoek naar mogelijkheden om slimmer en efficiënter te werken en kosten te besparen. Is uw e-mailadres bij ons bekend, dan ontvangt u de huurverhogingsbrief via e-mail. Zo niet, dan ontvangt u de brief via de post.Postex biedt u de mogelijkheid om uw ontvangstvoorkeur op elk moment aan te passen. Wilt u in de toekomst liever geen e-mails ontvangen maar een geprinte brief? Of andersom? U kunt uw Postex-voorkeuren wijzigen op www.postex.com. Via deze link komt u in uw persoonlijke omgeving waarin u uw ontvangstvoorkeur kunt wijzigen.

  • Mijn huidige inkomen is lager dan € 40.349. Kan ik bezwaar maken tegen de hoogte van de huurverhoging?

    U kunt alleen bezwaar maken op grond van uw inkomen als u een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft gekregen. Is uw huurverhoging lager of gelijk aan de wettelijk toegestane huurverhoging van 2,8% dan kunt u geen bezwaar maken op grond van uw inkomen. Heeft u een huurverhoging gekregen van meer dan 2,8% dan kunt u op basis van uw vastgestelde verzamelinkomen over 2015 of 2016 bezwaar maken. Wij nemen geen bezwaren in behandeling op basis van het vermoedelijke verzamelinkomen over 2017. Dit doen wij omdat het inkomen over 2017 op dit moment nog niet met zekerheid vastgesteld kan worden omdat zich nog veranderingen in uw inkomenssituatie kunnen voordoen. Zodra uw inkomen over 2017 definitief is vastgesteld kunt u een verzoek tot huurverlaging indienen.

  • Behoud ik mijn huurtoeslag bij een verhoging?

    Heeft u al huurtoeslag, maar komt uw huur door de huurverhoging boven de maximale huurgrens? Dan houdt u recht op huurtoeslag als u in de maand voor de huurverhoging huurtoeslag kreeg voor die woning. Voor het deel boven de maximale huurgrens, krijgt u geen huurtoeslag. Meer informatie over huurtoeslag vindt u op de website van de Belastingdienst.

  • Wat is een huurverhoging op grond van inkomen?

    Sinds 2013 mogen wij een inkomensafhankelijke huurverhoging opleggen. Hierdoor kan de huur met een extra percentage verhoogd worden. Het kabinet hoopt door deze regeling op minder scheefwonen en meer doorstroming.

    Sociale huurwoningen hebben een huurprijs die onder de marktprijs ligt en zijn vooral bedoeld voor mensen met een laag inkomen. Door de huur te verhogen voor mensen met een hoger inkomen hoopt de rijksoverheid dat deze huishoudens naar een vrije sector huurwoning verhuizen of een woning kopen. Zo komt hun sociale huurwoning vrij voor mensen met een lager inkomen.

    Er zijn vanaf 2017 drie groepen vrijgesteld van de inkomensafhankelijke huurverhoging:

    • Huishoudens waarvan één of meer leden de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt
    • Huishoudens die uit vier personen of meer bestaan
    • Chronisch zieken en gehandicapten

    Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging leest u op de website van de Rijksoverheid.

Huurkrant 2017

In de Huurkrant 2017 leest u uitleg over het huurbeleid van overheid en woningcorporaties. 

Brochure